О начислении НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

На днях к нам на консультацию пришёл мужчина и рассказал, что вот уже второй год сдаёт в аренду 2 квартиры - однушку и двушку. Оплата найма жилых помещений приходит ему от постояльцев на банковскую карту. Никаких налогов он не платит. И вот буквально недавно он услышал, что налоговая будет отслеживать регулярные электронные поступления на банковские карты граждан. И наказывать тех граждан, которые не смогут объянить природу происхождения этих сумм. Дескать незаконное предпринимательство, уклонение от уплаты налогов.

Согласно ч. 1 ст. 171 УК РФ, незаконное предпринимательство - это осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. 
В соответствии с примечанием к ст. 170.2 УК РФ крупным признается ущерб в сумме, превышышающей 2 250 000 рублей. 
Средняя стоимость аренды квартиры в Екатеринбурге - 20 000 рублей. 
Чтобы гражданину извлечь доход в крупном размера, ему необходимо сдавать квартиру в течение 9 лет и 4 месяцев. 
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 07.07.2015) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве", в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ. 

В ч. 1 ст. 198 УК РФ говорится про уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере. 
В примечании 2 к вышеуказанной статье даётся определение понятия "крупный размер" - это сумма налогов, сборов, страховых взносов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более девятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов, сборов, страховых взносов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов, сборов, страховых взносов в совокупности, либо превышающая два миллиона семьсот тысяч рублей. То есть в примечании описаны 2 правовые модели: 
1. Когда за 3 года не уплачены 900 000 рублей при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов. 
900 000 рублей налогов, не уплаченных за 3 года - это по 300 000 рублей налогов за каждый год. Ставка НДФЛ в 2019 году составляет 13%. То есть чтобы не уплатить 300 000 рублей НДФЛ за 1 год, нужно получить доход от сдачи квартир за 1 год в размере 2 307 692,30 рубля, или по 192 307,69 рублей ежемесячно. 
2. Когда не уплачены налоги в размере 2 700 000 рублей. Ставка НДФЛ в 2019 году составляет 13%. То есть для того, чтобы не уплатить налоги в размере 2 700 000 рублей надо получить доход в размере 20 769 230,76 рублей. 

Также нормы, касающиеся вопроса аренды квартир содержатся и в КоАП РФ. Например, ст. 19.15.1 КоАП РФ предусматривает наказание за проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - на граждан в размере от 2 000 до 3 000 рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от 2 000 до 5 000 рублей. 
Однако, в примечаниях к статье указаны случаи предоставления правовой индульгенции по данной норме: когда наниматель из того же субъекта РФ, где снимает квартиру; когда наниматель или один из проживающих являются родственниками собственнику. 
Статья 19.15.2 КоАП РФ "Нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении" имеет санкции как и в вышеуказанной норме, и имеет такие же исключения. 

Сейчас в 4 субъектах РФ действует "закон о самозанятых" - Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)". Если данный эксперимент распространится на всю территорию России, то у граждан появится возможность платить 4% от дохода со сдачи в найм недвижимости и быть уверенными в полной законности своих действий. 

Юристы ЦПУ "Регус" подготовили для клиента-рантье 3 варианта сдачи в аренду квартир на абсолютно законных основаниях с минимальным налоговым бременем.